民法改正!瑕疵担保責任が契約不適合責任に!何が変わった?注意点は?
2020年4月1日に民法改正が行われ、瑕疵担保責任が「契約不適合責任」に変わりました。
不動産における瑕疵とは、物件の不備や不具合のことを指します。
これまでは瑕疵に対して、売主が責任を負うという形になっていました。
この度の民法改正では、売主が責任を負うことに変わりはありませんが、契約不適合責任という考え方に変わり、売主の責任がさらに厳しくなりました。
この記事では、
- 民法改正で、契約不適合責任になるとなにが変わったのか
- 売主の責任はどう重くなったのか
- 売買契約の際に気を付ける点は？
などを解説いたします。
不動産の売却をご検討中の方、必見です！
Contents
これまでの瑕疵担保責任とは
まず、瑕疵担保責任について解説いたします。
瑕疵担保責任の瑕疵は、物件の欠陥・不備や不具合といった意味で使われます。
法律上の概念では、取引や契約における不備や契約履行における落ち度を指します。
不動産に「隠れた」瑕疵があった場合、原則として売主が責任を負います。
隠れた瑕疵とは注意を払っても発見できないものとされています。
瑕疵担保責任が請求できる期間は、「買主が瑕疵を発見してから1年以内」と民法で定められています。
その際、買主は売主に対し損害賠償請求や契約解除を求めることができます。
また、売主に過失がない瑕疵の場合でも、売主の無過失責任があり、買主に対しての責任が発生します。
瑕疵担保責任の対象になる例
瑕疵担保責任の対象になる瑕疵には主に4種類あります。
①物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、目に見える形で欠陥が発生しており、かつその欠陥により日常生活に支障をきたしている状態を言います。
建物でいえば、雨漏り・シロアリ・耐震強度不足などです。
土地でいえば、地盤沈下・土壌汚染などです。
一見、外から見ただけではわからない瑕疵も物理的瑕疵に当たります。
②心理的瑕疵
その不動産を利用するに際して、不安を感じる問題を指します。
たとえば、
- 過去にその物件内や周辺で、自殺や他殺事件があったなどの事件や事故があった
- 直接的な被害はないが、近隣に教育上や風紀上や縁起的によくない建物がある
場合などが該当します。
反社会勢力の事務所・火葬場・葬儀場・風俗施設が具体例です。
しかし、心理的瑕疵を論じるには、どのような要因が瑕疵に相当するか、人それぞれの感じ方に違いがあるという点に注意が必要です。
年齢・家庭環境などの個人的な事情や、物件状況によってかなり物事のとらえ方が異なります。
ですので、明確な基準を示すことは難しい、というのが実際のところです。
③環境的瑕疵
取引物件自体には問題はないが、環境的に問題のある場合を指します。
例としては、近隣の工場や商業施設からの異臭や騒音、鉄道や道路の振動・騒音などです。
上記のように近隣施設の営業や工事による騒音等の間接的な被害もあれば、同じマンションに住む住民からの迷惑行為などのように、直接的に被害を受ける瑕疵の2種類が存在します。
④法的瑕疵
法的瑕疵は、建築基準法・消防法・都市計画法等の法的に問題がある瑕疵を指します。
たとえば建築基準法では、安全基準や容積率・建蔽率などが基準に違反している、もしくは基準に達していない物件を指します。
消防法では火災報知機・スプリンクラー・避難はしごなどの設置義務が果たされていない物件を指します。
都市計画法で開発行為が認められていない市街化調整区域などにおいて、違法に物件が建築されている場合なども含まれます。
法的瑕疵は、新築物件では違法物件に該当するため基本的にほとんどありません。
しかし、時代性や地域性などにより、建築基準法などの規制がそれほど厳密でなかったタイミングで建てられている中古物件などには、法的瑕疵が存在する場合があります。
契約不適合に改正され何が変わったの？
2020年4月1日の民法改正により、瑕疵担保責任から「契約不適合責任」と変わりました。
契約不適合責任は、買主が売主に対し責任を問うものであるのには変わりありません。
変わった点は、目的物に契約の内容の適合していない点があった場合に、その対応を求めることができるようになりました。
瑕疵担保責任(改正前民法)では、買主が売主に責任を追及すると定められていました。
これが2020年4月1日の民法改正で、以下のように定められました。
「引き渡された目的物は酒類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課すのもないときは、買主は請求した方と異なる方法による履行の追完をすることができる。」
(新民法第562条)
「買主が相当の期間を定めて履行の追完の勧告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。」
(新民法第563条)
つまり、改正前民法の瑕疵担保責任では、「隠れた」瑕疵が責任追及の対象でありました。
しかし改正後の契約不適合責任では対象が隠れたものではなく、買主が見つけられなかったにどうかに関わらず、売主に責任を追及できるようになりました。
契約解除・損害賠償以外に請求できること
瑕疵担保責任では、瑕疵を発見した際、売主に対し請求できるのは契約の解除と損害賠償の２つだけでした。
しかし、民法改正により、前述したように契約不適合責任では追完請求と代金減額請求も可能になりました。
※損害賠償と契約解除も、別条文にて引き続き請求可能と定められています。
瑕疵担保責任の時よりも請求の選択肢が増えたことで、買主を手厚く救済するための改正といえます。
追完請求
追完請求とは、目的物が契約の内容に適合しない時に買主が売主に対し、代替物の手配や目的物の修繕を請求することです。
不動産の場合、物件に不具合があった際、不具合に合意する旨の契約でなければ、買主は売主に対し修繕の請求ができます。
しかし、不動産は全く同じものは存在しないため取替が利くものではありません。
また建物自体の修繕費用が高額になる場合などは対応が難しいです。
そのため、追完請求よりも、次に紹介する代金減額請求となることも多いです。
代金減額請求
代金減額請求とは、目的物が契約に適合しない時、追完請求ができない場合に代金の減額を請求できるものです。
- 契約に不適合なことに関し、追完請求をし、売主が期限までに履行しない場合
- もはや履行不可能な場合
- 売主が追完を拒絶した場合
のいずれかに該当する場合に、代金減額請求が可能です。
契約不適合責任の請求権の行使期限
瑕疵担保責任では、
「契約の解除または損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない」
(前民法第566条第3項)
「損害賠償請求権は、買主が引渡しを受けた時から10年の経過により消滅時効がかかる。」
(2001,11/27 最高裁判決)
とされていました。
契約不適合責任では、
「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。」
(改正後民法第566条)
と定められているように、買主がその不適合を知った時から1年以内に通知しなければなりません。
また、改正後民法第166条で
「債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しない時」
「権利を行使することができる時から10年間行使しない時」
は、時効によって消滅すると定められています。
売主が確認しておきたいポイント
瑕疵担保責任が契約不適合責任に民法改正されたことで、売主の責任はより重くなりました。
契約不適合責任は、個人が売主の場合は任意責任になります。
※不動産業者が売主となる場合は必ず引渡しから2年以上担保する必要があります。
（宅建業法上のルールです。）
では、これから不動産の売却を行う際に、どのような点にさらに注意を払うべきか、ご紹介いたします。
契約書の内容を確認する
契約不適合責任では、従来の瑕疵に関する考え方だけでなく、「契約の内容に適合しない」という点が重要です。
隠れた瑕疵、つまり「知らなかった」だけでは逃れられません。
隠れた瑕疵への対策としては、売主が物件の現状をきちんと把握するよう務めることです。
契約書や重要事項説明書に物件の不備や不具合はもちろん心理的瑕疵のように追及を受けそうな要因もきちんと記載している必要があります。
特に不備や不具合は、内容が明確に分かるように詳細に記載しましょう。
不備や不具合に対して、責任を負う期間、または責任を負わない旨を特約することも可能です。
特約を定めた場合には、当然重要事項説明書と契約書にもしっかり記載しましょう。
しかし、これは買主にマイナスなイメージを持たれる可能性がありますし、売買交渉において不利となりかねません。
不備や不具合に対して、あらかじめ合意を迫りすぎる態度は禁物です。
住宅のインスペクション(建物実況調査)を行う
前述したように、売主は契約書・重要事項説明書に物件の不備などを詳細に記載しておく必要があります。
しかし、個人で物件を隅々まで調べるのは難しいです。
そんな時は不動産業者に相談し、住宅のインスペクション(建物実況調査)を依頼しましょう。
ホームインスペクターなどの専門家が、第三者として建物の柱や基礎、屋根、耐震強度などの調査を行い、現状の物件の状況を把握できます。
その際に出た不具合や不備の修繕を売却前に行うことも可能になりますし、軽微な不具合であれば、あらかじめ売買代金を減額する方向への交渉もできます。
まとめ
ここまで2020年4月1日の民法改正により変わった契約不適合責任と増えた売主の責任を解説しました。トラブルなく不動産取引を行うために、契約不適合責任について理解し、以下の点に気を付けましょう。
- 契約不適合責任は隠れた瑕疵ではなく契約と適合しないものの責任が追及される
- 追完請求・代金減額請求ができる
- 売買契約書・重要事項説明書に物件の不備などはもれなく記載する
- 住宅のインスペクションを利用し、正確な物件調査がおすすめ
不動産の売却をお考えの方のご参考になれば幸いです。
著者プロフィール
この著者の最新記事
不動産売買2021.01.07不動産を売りたい！ 「買取」で売る際のメリット・デメリットを解説します！
不動産売買2020.12.14不動産購入の際のクーリングオフ！適用条件と注意点は？徹底解説します！
不動産売買2020.12.11民法改正!瑕疵担保責任が契約不適合責任に!何が変わった?注意点は?
不動産売買2020.12.03不動産仲介とはどんな仕事？どんな仲介業者が信頼できるかを大解説！
不動産・資産管理に関するお悩みは、㈱Next Innovationへ！
仲介や管理など、最適な形をご提案いたします。
また、当社では、不動産はあくまで「きっかけ」だと考えています。
たとえば、マンション管理には専門的な目線によるコンサルティングが必要不可欠です。
テナントを借りて店舗を営業するならば、WEBマーケティングも必須です。
不動産にまつわる、お客様のベストパートナーとして、当社を関わらさせてください。
