新・中間省略とは？”三為契約”のメリット・デメリットを徹底解説！
「三為契約」という言葉をご存知でしょうか。
土地の売却や購入を考えているとこういった言葉を聞くかもしれません。
三為契約は決して悪いことではないのですが、過去にあった詐欺事件からイメージは悪いものの、信頼できる業者と協力してきちんと利用すれば、買主・売主・不動産業者三方にメリットのある方式なのです。
今回は「三為契約」について解説していきます。
Contents
「三為契約」とは
不動産業者ができるかぎり売却益を残して不動産売買の契約を結ぶために行われているのが「第三者のためにする契約」という売買契約の方式です。
それを略して「三為契約」、こういった方式で業務を行う業者のことを「三為業者」と呼びます。
不動産業者が一度土地を売主Aさんから一度買い取り、それを買主Bさんに転売してしまった方が仲介の場合よりも不動産業者の利益は多くなります。
しかし、不動産業者が一度取得するという契約をしていたのでは、登記費用もかかりますし面倒な手続きも増えてしまいます。
そのため、不動産業者が取得したことを省略してAさんとBさんの契約を取りまとめてしまうのが「三為契約」と言います。
不動産業者が利益を得るためのずるいやり方という風に思われるかもしれませんが、もちろんAさんとBさんに同意を得た上での契約になりますし、買主売主にとってもメリットはあります。
中間省略登記と新・中間省略登記
平成17年の法改正で、不動産移転登記をするためには売買契約書を添付する必要があると定められました。
それまでは売買契約書なしで移転登記ができていたため、不動産業者が間に入っているのかどうかを法務局が確かめる術がなかったので黙認されていたようなものでした。
不動産の移転の経過も詳しく記しておかなければならないという観点から、法改正で売買契約書の添付が義務付けられました。
しかし、「AさんとBさん双方の同意があれば問題はない」という判例、そして中間省略登記をするメリットも多数存在するとして、「新・中間省略登記」として所定の事項を売買契約書に記載することで認められるようになりました。
新・中間省略登記
新・中間省略登記は主に二通りの方法があります。
①第三者のためにする契約
まず、売主Aさんが不動産業者に対して「第三者のためにする契約」という特約をつけて売買契約を結びます。
Aさんから不動産業者へ権利が移動しますが、それは「不動産業者が指定する買主Bさんへ権利を取得させるものである」という意味を持たせるものです。
そして不動産業者と買主Bさんの間で「他人物売買契約」を結び、売主Aさんから買主Bさんへ所有権が移転します。
こうして、不動産業者が間に入っていない状態でAさんとBさんの契約が成立させることを第三者のためにする契約と言います。
②買主の地位の譲渡
もうひとつ、上記の第三者のためにする契約とは少し違った方法でも新・中間省略登記が可能です。
売主Aさんが不動産業者と売買契約を結びます。この時点では不動産業者が買主になりますが、この買主の地位を本来の買主であるBさんに譲渡してしまう契約を結びます。
この方法でも、不動産業者が間に入らずにAさんとBさんの間で所有権が移る契約が可能になります。
三為契約をする業者は悪者なのか
稀に三為業者をまるで悪者かのように扱っている人や記事を読むことがあります。
確かに表面だけ見ると不動産業者が利益を上げるためにずるい方法を編み出したように見えるかも知れませんが、実は買主や売主にもそれなりのメリットがあるために広く認められているのです。
しかし実際にこの三為契約を利用したために相場よりも安く買いたたかれてしまったなど、三為契約を利用して不当な利益を得ようとする業者もいます。
また、もちろん三為契約を利用するデメリットもあるので両方をしっかりと理解したうえで三為契約をするべきかどうかを判断できるようになっておきましょう。
三為契約のメリット
三為契約を使うメリットとして代表的なものが、三為業者が契約不適合責任(瑕疵担保責任)を2年間負ってくれるというものです。
買主Bさんにとって、通常の売買契約では不動産業者ではない売主Aさんから買い取った物件に対して契約不適合責任は免責されてしまいます。
しかし、三為契約の場合は売主が不動産業者になるため、2年間の契約不適合責任を追及できるようになります。
また、不動産業者が買主Bさんに対して不動産価格を提示するため、不動産の取引にかかる費用をフルローンで融資してもらえる可能性も高くなります。
本来の個人間の取引ではこのようにはいきませんが、三為契約を利用するメリットであると言えます。
三為契約のデメリット
また、もちろん三為契約のデメリットもあります。
まずひとつに、売主側が相場よりも安く買いたたかれてしまう場合があります。三為業者の目的は「安く仕入れて高く売る」ことなので、売主としてはそんなに安いのかと疑問に思う場合もあるかもしれません。
その逆もまた然りで、買主側が相場よりも高く買わされてしまう場合もあります。
利益を追求する業者として当然ではあるのですが、これがあまりに極端だとさすがに不当であると言わざるを得ません。
三為業者を利用する場合は売主・買主ともにある程度相場を調べておいた方がよいでしょう。
また、三為業者を利用した場合、結局売主は買主がいくらで買ったのかを教えてもらえません。不動産業者としてもわざわざ教える必要もないのでどのような取引が行われたのかは闇の中です。
まとめ
「三為契約」は、新・中間省略登記を利用した契約方式です。
内容を聞くと難しく、中間省略登記を利用した詐欺事件も過去にあったために言葉自体に悪いイメージを持っている方もいるかも知れません。
しかし契約不適合責任を不動産業者が負ってくれるなど三為契約を利用することにもメリットはあります。
三為契約について正しい知識をつけておき、有効な形で取引ができることを願っております。
著者プロフィール
-
大阪府池田市出身。立命館大学政策科学部卒業。
流行を追いかけるのが大好きでトレンドをつかむのが得意な一面と、歴史について学ぶのが好きで伝統を重んじる面を持ち合わせています。
この著者の最新記事
不動産賃貸2021.01.05【大阪の賃貸事情】敷金・礼金が高い？保証金って何？プロが解説！
不動産売買2020.12.15新・中間省略とは？”三為契約”のメリット・デメリットを徹底解説！
不動産賃貸2020.12.12賃貸アパート経営中のオーナー様へ：怠ると怖い消防点検！
資産管理2020.12.07不動産投資を始めるなら大阪で！？特徴や注意点を紹介！
不動産・資産管理に関するお悩みは、㈱Next Innovationへ！
仲介や管理など、最適な形をご提案いたします。
また、当社では、不動産はあくまで「きっかけ」だと考えています。
たとえば、マンション管理には専門的な目線によるコンサルティングが必要不可欠です。
テナントを借りて店舗を営業するならば、WEBマーケティングも必須です。
不動産にまつわる、お客様のベストパートナーとして、当社を関わらさせてください。
