不動産売買や賃貸借契約の際、取引を仲介し、契約が成立した際に不動産屋がいただく報酬が仲介手数料です。

実際に仲介手数料はいくらかかるのでしょうか？

 広告などで「仲介手数料 〇％！」や「仲介手数料無料！」とうたっている不動産屋もあります。

実は仲介手数料には上限があり、いくらかかるかがすぐに分かる計算方法もあるのです。

何も疑わずに支払ってしまう前に最低限知っておきたい仲介手数料について、売買の際の仲介手数料にスポットを当てて解説していきます。

合わせて

・仲介手数料の計算方法

・なぜ仲介手数料が発生するのか、

不動産取引になじみのない初心者の方にもわかりやすく解説していきます。

いくらかかるの？仲介手数料の計算方法

初めに仲介手数料の計算方法から見ていきましょう。

仲介手数料には上限が決まっており、その範囲の中での金額は不動産屋に委ねられています。

※基本的には上限額が掲示されるのが一般的です。

仲介手数料の上限額は、物件の価格によって3段階で計算していきます。

例えば、売買の価格が3000万円の場合、仲介手数料を計算するには、上記の

①200万円以下の部分

②200万円超～400万円以下の部分

③400万円を超える部分

の３つをそれぞれ計算し、合計したものが仲介手数料となります。

しかし、この計算方法はかなり面倒ですよね…実は 一回で計算する方法があります。

これは仲介手数料の速算式と呼ばれており、不動産売買の実務において仲介手数料の計算で実際に使われている計算式です。

その速算式は、物件の最終的な売買価格（本体価格)によって、以下のようになります。

さて、いきなり出てきた2万円と6万円は何でしょうか。

2000万円の物件の場合、

速算法を使わないと、

(①200万円×5%+②200万円×4%+③1600万円×3%)×消費税10%

=(①10万円+②8万円+③48万円)×1.1

=66万円×1.1=67.1万円

これを速算法でしてみると、物件価格が400万円超の場合なので、

(2000万円×3%+6万円)×1.1

＝66万円×1.1＝67.1万円となります。

【仲介手数料の早見表】

仲介手数料は、正確な売買価格が決まるまではいくら支払うべきかを計算することができません。

しかし、売買価格が高くなれば仲介手数料はその分高くなるのも当然ですから、できるだけ仲介手数料の額も意識しながら売買価格について不動産業者と相談したいところです。

以下に仲介手数料の早見表を掲載しておきますので、おおまかな金額ではありますが、仲介手数料を考える際の参考にしてください。

• 不動産会社が売り主となる新築の戸建て物件
• リフォーム済みの中古マンション

は物件価格に消費税がすでに含まれているので、仲介手数料を計算する際は物件価格から消費税を引いた額(物件本体価格)より計算をします。

仲介手数料の目的

そもそも仲介手数料は何のために支払うのでしょうか。

一言で言えば、不動産の売買や賃貸借の仲介に対する報酬のことです。

しかし、詳しく言えば、お客様や取引先との面談・物件の現地案内や調査、残代金の決済手続き立会いなど、仲介業者の動き全体に対して支払うお金です。

単に契約書を交付して取引を成立させた行為だけに対する報酬ではありません。

上記のような行動に対する経費も、仲介業者は1式の仲介手数料としてまかなう必要があります。

仲介手数料って必ず満額払わなきゃいけないの？

不動産売買の際は、(物件価格×3%+6万円)×消費税10%などの仲介手数料がかかると先述しました。

「では高額な物件売買でも、高額な仲介手数料でも必ず満額払わなければいけないの？」

などの疑問が出てくるかと思います。

これは実は間違いでありまして、仲介手数料は(物件価格×3%+6万円)×消費税10%とは、これは不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限を示しているだけです。

この仲介手数料の上限を超える金額は請求してはいけない、と法律で定められているだけです。

つまり、これが仲介手数料の上限であるだけで、必ずこの金額を支払わなければならないというわけではありません。

不動産売買の際、仲介業者とのやり取りの中で、

「法律で仲介手数料が決められているので、この金額から割引ができない」

と言われれば、それは嘘になります。

つまり、仲介手数料は上限の金額からの値引きが可能になるわけです。

そのため、謳い文句として、「仲介手数料無料」や「仲介手数料〇％」という広告が成立するのです。

しかし、仲介手数料を値引きすると、不動産会社としては取引に関しての唯一の報酬がなくなってしまうこととなります。

仲介業者もボランティアではありませんので、利益がなければ優先的に動くことは難しいです。

例えば、自分が売主の立場で、仲介業者に媒介を依頼しているとします。

そこで仲介手数料が引き下げられるとなると、一例として仲介業者はホームページへの物件掲載などの広告活動で優先順位を下げてしまう可能性があります。

そうなると、買主が現れるまで長い時間がかかってしまい、取引がスムーズにいかなくなることが考えられます。

逆に買主の立場では、仲介手数料を値切ったばかりに、並行する他人の取引と優先順位が下がったり、仲介自体を断られたりするなどのデメリットが考えられます。

仲介手数料が発生するタイミング・いつ支払うのか

仲介手数料は、売買や賃貸借の契約成立時に発生します。契約が成立しなければ、不動産会社は報酬がありません。

何度現地や物件の案内をしても、契約が成立しなければ報酬が発生しません。

仲介手数料以外のお金(例えば現地の案内に対する別途の料金など)は請求してはいけないとになっています。

※特別の依頼という形で、事前に料金が発生することを承諾していた場合には請求できるケースもあります。

ただし、売買契約の成立した時点では不動産の引き渡しは完了していない場合が多いため、実際には

・契約が成立した時に仲介手数料の50%(半額)

・引き渡しが完了したときに残りの50%

という支払い方が一般的になっています。

ちなみに仲介手数料は、売主は売主側の仲介業者に、買主は買主側の仲介業者に、前述した計算法で算出した金額がそれぞれの仲介業者に支払われます。

売主と買主が共通で一社の仲介業者に仲介を依頼した場合は、一社が買主と売主のそれぞれから仲介手数料を受け取ることができます。 

まとめ

ここまで、不動産の契約時の仲介手数料について仕組みなどを解説してきました。

・仲介手数料の計算方法とその金額があくまで上限である

・仲介手数料以外のお金の請求は基本的にはできない

・値引き交渉は不可能ではない

皆様の今後の不動産取引のお役立てとなるために、ぜひこれらの点は覚えておいてください。

著者プロフィール

濱名 健太

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