不動産の売却を考えているとき、オーナー個人で取引相手を探し出すのは非常に困難です。

一般的には不動産業者に仲介を依頼し、売却のお手伝いをしてもらいます。

その際、不動産業者とオーナーとの間で締結する契約が「媒介契約」です。

そして、この媒介契約には３種類の契約形態があるのはご存じでしょうか。

不動産業者に言われるがままに媒介契約を締結すると、売却までに長い時間を要したり、取引がスムーズに進まなかったりします。

今回は不動産の売却を考えているオーナー目線で、

• 媒介契約の種類にはどのような違いがあるのか
• 不動産の売却を検討中の方には、３つの媒介契約のうち、どれがあなたに合う契約なのか。

などを解説しています。

※不動産売却の際にはいろいろなことを考えなければならないために、何から手を付けて良いかわからなくなることもあります。

媒介契約の締結は、不動産売買のスタートであり、非常に重要なポイントです。

不動産売却を検討されているオーナーのご参考になれば幸いです。

媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産の売買の際に、不動産業者に「仲介」という形で間に入り、契約成立に向けて営業してもらうための契約です。

一般的には仲介と言われることが多いようですが、契約の名前としては「媒介」契約となります。

それでは、そもそも仲介と媒介の違いとは何なのでしょうか。

実は、仲介も媒介も

「不動産の売主・貸主と買主・借主との間に立ち、広告活動や交渉などを行う」

ことを指しており、どちらも同じような意味で使われています。

一般的に商業の用語で使われているのが「仲介」、宅建業法で使われる法律の用語が「媒介」です。

不動産の売却を考えているオーナーは、まず仲介してくれる不動産業者を探します。

そこに売却を仲介してくれる不動産業者を見つけ、媒介契約を締結し、媒介契約書を作成します。

それにより、不動産業者はその物件の売却の媒介をする（広告を行ったり、値段を調整したりして成約につなげるように動く）ことができるようになります。

その際、不動産業者とオーナーとが結ぶ媒介契約には3種類あります。

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」です。

それぞれ、何が違うのでしょうか。

①一般媒介契約

一般媒介契約の定義

• オーナーが1件の物件の売買を依頼する際、他の不動産業者にも重ねて依頼することができる。
• 重ねて依頼した場合、その宅建業者を明示する義務がある契約(明示型)か義務のない契約(非明示型)の2パターンある。
• オーナーが自身で探した相手と取引する「自己発見取引」が可能である。

一般媒介契約だけにある特徴は、他の不動産業者への依頼も許可されている点と、

「明示型」と「非明示型」の2パターンの契約形態がある点です。

明示型の契約では、他の不動産業者にも媒介を依頼していると明らかにしておく方法です。

非明示型にはそのような情報を通知する義務はありません。

一般媒介契約のメリット・デメリット

※1 一般媒介契約では、有効期間について法律上の制約はないが、国土交通省の標準媒介契約約款では、専任媒介契約と同じく3月以内と定めるものとされている。

参照元 宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款 (mlit.go.jp) 18ページ

一般媒介契約には、

• 人気エリアの物件を売却したい方
• 取引成立を急いでいない方
• 内緒で不動産を売却したい方

が向いているように思います。

②専任媒介契約

専任媒介契約の定義

• 他の不動産業者に重ねて依頼することができない。
• 自己発見取引は可能である。

不動産業者としては、一般媒介契約より専任媒介契約や専属専任媒介契約を進めてくる場合が多いです。

それは、不動産業者の報酬である仲介手数料を他の業者に取られてしまうリスクが一般媒介契約に存在するためです。

 専任媒介契約のメリット・デメリット

③専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は

• 他の不動産業者にも重ねて依頼することができない。
• 自己発見取引が禁止されている。

 専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約と専属専任媒介契約に関しては、契約期間内に物件の売却ができなかった場合に、その物件の買取りを約束していることもあります。

ですので、

• 一社の信頼できる不動産業者を見つけ、しっかりと任せたい方
• 物件の売却を急いでいる方

が専任媒介契約・専属専任媒介契約に向いているでしょう。

媒介契約の規制

これまで紹介した3つの契約形態ですが、それぞれには契約期間やオーナーへの報告義務など様々な違いがあります。

この章ではそれらをまとめて表にしてご紹介したいと思います。

指定流通機構(レインズ)とは

指定流通機構とは、宅建業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、REINS(レインズ)と呼ばれています。

これは一般の方がアクセスできない不動産物件情報交換システムとなっており、

不動産仲介業者が物件情報を確認するために使われています。

専任媒介契約・専属専任媒介契約では契約締結後、上記表にある日数以内に

レインズに物件情報を登録します。

一般媒介契約には登録義務はありませんが、オーナーの希望次第で登録は可能になっています。

このレインズに登録することで、売却したい物件の情報を全ての不動産業者が閲覧することができるようになります。

レインズを閲覧する不動産業者の数は非常に多く、単にホームページに掲載するよりも、レインズに掲載する方が取引成立に向けて近づきやすいと言えます。 

レインズに登録する内容

レインズには以下の事項を登録しなければなりません。

1. 媒介契約の目的物の宅地・建物の所在、規模、形質、売買すべき価格
2. 目的物の宅地・建物にかかる都市計画法その他の法令に基づく制限など
3. 専属専任媒介契約である場合にあってはその旨

虚偽の内容や登録ミスなどがあれば、ひどい場合には掲載停止となることもありますので気を付けましょう。

登録後・取引成立後の流れ

不動産業者が物件をレインズに登録した場合、その不動産業者に対し、レインズから登録済証が発行されます。

その登録済証を不動産業者は遅滞なく、依頼者であるオーナーに引き渡さなければなりません。

また、不動産業者はレインズに登録した物件の契約が成立した際は、

登録番号・取引価格・契約成立した日を遅滞なくレインズに通知しなければなりません。

まとめ

ここまで３つの媒介契約について説明してきました。

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約でそれぞれメリット・デメリットがありましたね。

• 一般媒介契約は複数の不動産業者と媒介契約が結べるが、期間の定めがないため、取引に時間がかかる場合もある。

• 専任媒介契約・専属専任媒介契約は一社としか媒介契約を結べないが、その分一般媒介契約より営業活動に力を入れてもらえる。

• 進捗状況の報告義務がある分、今現在どんな感じで取引が進んでいるか把握しやすいが、その不動産業者の力量次第で結果が左右される。

このような点を考慮し、不動産の売却の仲介を依頼する際は、参考にしてみてください。

著者プロフィール

濱名 健太

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