【早く！でも損はしたくない！】マンションを売る際に気を付ける３つのポイント
マンションを売却する際、期間はどれくらいで売れるのか。希望に近い価格で売れるのか。
またどの不動産業者に頼めばいいのか。
さまざまな疑問が出てくると思います。
マンションを早く売るには、マンション売却までの流れや気を付けるべきポイントを抑えることが大事です。
では後悔しないマンション売却を行うにはどのようなことに気を付ければ良いのでしょうか。
この記事では、
- マンションの売却までの流れ
- 早く売るための３つのポイント
- 売れない時に注意するポイント
を解説していきます。
転勤や住み替えや相続などでマンションの売却を考え中の方、必見です。
Contents
マンション売却の流れ
マンション売却の流れは、以下の通りです。
まず、不動産業者に物件の価格査定を依頼する前に、自身で物件情報サイトなどで周辺相場を調べます。
次にインターネットなどで複数の不動産業者に簡易査定を依頼します。
その査定結果をみて、不動産業者に仲介を依頼し、媒介契約を締結します。
ここかがようやく売り出し開始です。
購入希望者の内覧や、進捗状況を見て売買価格の見直しを行います。
買主が決まれば売買契約を締結し、代金の決算を経て物件を引き渡します。
- 売却するマンションの相場を調べる
- 不動産業者の査定を受ける
- 媒介契約の締結
- マンションを売り出す
- 購入希望者の内覧
- 売却交渉、売買契約を締結
- マンションの引き渡し
①売却するマンションの相場を調べる
不動産業者に物件の査定を依頼する前に、今持っているマンションの相場を調べることが大事です。
相場を知っておくことで、不動産業者の提示してくる査定価格を客観的に判断できるからです。
相場を調べるには、不動産情報サイトで地域や部屋の規模や築年数など、似たような物件を調べてみます。
相場価格は売り出している価格ではなく、実際に売れた価格(成売価格)を調べましょう。
国土交通省の「土地総合情報システム」で検索すると、成売価格が出てきますので、こちらが参考になります。
②不動産業者の査定を受ける
売却したいマンションの周辺相場を把握した後、不動産業者に簡易査定を依頼します。
近年はインターネットで簡単に簡易査定を依頼できますので、複数の不動産業者に依頼し、比較しましょう。
複数の仲介業者に同時に査定依頼できるポータルサイトなどもあります。
依頼した中で、簡易査定の価格に納得のいく査定をした不動産業者に訪問査定を依頼しましょう。
実際に担当者にあって人物を知ることは、その後の売却活動に大きく影響します。
不動産業者の選び方
複数の不動産業者に査定を依頼することをお勧めしましたが、査定額が高い不動産業者を選べばいいとは限りません。
査定額の高さ以外で選ぶ次のポイントを参考にしてください。
- 査定額の根拠が明確で、説明もしっかりしてくれる
- 過去2年ほどの中古マンションの売却の仲介実績
- 販売価格や公告方法など、販売活動プランを提示してくれる
- 営業マンの対応
査定額でなく依頼した不動産業者の対応や信頼できるか、このような点を考慮します。
その中から一社を選定し、媒介契約を締結します。
③媒介契約の締結
不動産業者が決まれば、媒介契約を締結し、マンション売却の仲介がスタートします。
契約の形態は３つあり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。
大きな違いは、「一般媒介契約」は同時に複数の不動産業者を契約ができる。
「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は1社のみとしか契約できない点です。
他にも業務報告の頻度や指定流通機構(レインズ)への登録義務の有無などの違いがあります。
媒介契約については、以前の記事でご紹介していますので、そちらをぜひご覧ください。
④マンションを売り出す
不動産業者と相談でマンションの販売価格を決め、実際にマンションを売り出します。
ここからは「買主」が登場しますので、販売価格に値下げ交渉が入ることを想定し、販売価格を決めます。
販売するため市場に出しますが、問い合わせの少なさや取引の進捗状況を見て、販売価格見直しなどの条件再考が必要になります。
⑤購入希望者の内覧
マンションを売り出して、購入希望者からマンションの内覧の申し込みが来ます。
希望の販売価格で売るためにも、内覧の前に部屋の掃除などを済ませておき、いい印象を持たれるようにしましょう。
また、引き渡しの際の付帯設備の有無などの条件について説明できるようにしておきましょう。
⑥売却交渉、売買契約の締結
売主と購入希望者の希望価格や条件面で、双方が納得する着地点を探し、売買契約の締結を目指します。
内覧後の購入希望者から値引き交渉が入る場合が多いため、金銭面のすり合わせや条件面について納得できラインを明確に定めましょう。
またこちら側の条件もきちんと主張しましょう。
仲介業者と値引きの幅をあらかじめ相談しておくことも有効です。
金額面に加えて、修繕箇所やリフォームなどの諸条件についての交渉もこの段階で行います。
双方が納得する着地点が見つかれば、売却交渉で取り決めた内容を記載した売買契約書を作成し、記名押印し、手付金の授受を行います。
この際、宅地建物取引士の資格を持った担当者が、所定事項が全て記載された「重要事項説明書」の内容を確認しながら進行していきます。
重要事項説明書には、売買代金の支払い方法や契約解除になった場合の規定などが記載されています。
⑦マンションの引き渡し
売買契約書で定めた内容でマンションの引き渡しを行います。
契約時に手付金は授受していますが、残代金として残りの代金を決済されます。
同時にマンションの鍵や管理規約などの各種書類の引き渡しを行います。
また、この時に管理費や修繕積立金や固定資産税の清算も行われます。
決済完了後、即日でマンションの所有権移転登記の申請がされることが一般的です。
決済が日曜日や祝日であるなどの理由により、登記申請が遅れる場合もありますが、登記申請に必要な書類などが買主に全て引き渡された時点で、マンションの引き渡しが完了したとされています。
マンションを早く売るための３つのポイント
マンションを売り出して売買契約成立までにかかる期間は、一般的に3か月とされています。
これは専任媒介契約と専属専任媒介契約の契約期間が3か月というのが関係しています。
この他に、査定や不動産業者の選定期間も約１か月。
売買の条件の交渉や契約成立後から引き渡しまで約１か月半～２か月と時間がかかります。
ですので3か月に、さらに2～3か月かかるので、合計して5～6か月はかかります。
マンションの立地や価格、販売時期によっては、もっと早く売れることもあれば、長期間売れないこともあります。
ここでは、厳しい条件下でマンションを早く売るために抑えておきたいポイントをご紹介します。
専任媒介契約・専属専任媒介契約で契約する
マンションの売却には、不動産業者の力が大きく関わってきます。媒介契約でも売却活動に力を入れてもらうことも非常に大切です。
そこで媒介契約を専任媒介契約・専属専任媒介契約で締結することをお勧めします。
不動産業者は売却が成立した時にしか報酬(仲介手数料)が入ってきません。
複数の不動産業者と媒介契約が結べる一般媒介契約だと、他社が売却を成立させた場合には仲介手数料を得られません。
仲介手数料が入ってこないかもしれないとなると、売却活動が積極的に行われない可能性もあります。
専任媒介契約・専属専任媒介契約にすると、自社としか媒介契約が結べません。
売却が成立すれば仲介手数料が確実に入ってくるため、一般媒介契約より積極的な売却活動を受けられます。
販売価格を相場より段階的に下げる
マンションの内覧の問い合わせが少なく、売却開始から時間が経つと、マンションの管理費や修繕積立金が値上げになり、買い手がつきづらくなることもあります。
現状設定している販売価格では難しいと判断した場合は、相場よりも低い価格に下げる見直しをしなければなりません。
相場より高く売りたい気持ちにより高めに設定しても、すう売れないとわかると相場並みに値下げします。
それでも売れないと相場より低い価格で売り出します。
このように段階的に値下げを行うことで、問い合わせが増える可能性があります。
状況や市場に合わせて柔軟に対応しましょう。
内覧前に部屋を清掃する等で、購入希望者に好印象を与える
価格の見直し以外にも、内覧に際して、部屋の清掃やリフォームで訪れた購入希望者に好印象を与えることで、購入意欲を刺激できます。
フローリング、キッチンやトイレといった水回りの清掃はもちろん、可能であれば内覧直前の換気などを行いましょう。
細部にも清潔感を出すことが大事です。
また、購入希望者への丁寧な対応、購入申込書や交渉にも迅速丁寧に対応をするなども、大事なポイントになってきます。
マンションが売れない時の注意点
上記で紹介した早く売るためのポイントを実践しても、なかなか売却に繋がらない時もあります。
その際に焦ってしまい、早く売りたい気持ちだけで大幅な値下げをするのはとても危険です。
想定していたよりも大幅に下回る金額を販売価格を購入希望者から提示されても、売れないよりはマシかと売ってしまい、大きな損失を被ってしまいます。
また、逆に値下げについて慎重になりすぎるのも考え物です。
購入希望者が現れ、値下げ交渉をされてもすべて突っぱねてしまいいつまでも売れないケースもあります。
うまく売却を成功させるためには、価格交渉で悩んだ時点で媒介契約を結んだ不動産業者の担当者に相談しましょう。
売却価格が高い方が、仲介手数料も上昇するため、不動産業者も対応策を考えてくれます。
そのためにも、担当者との信頼関係は重要なポイントになります。
まとめ
ここまでマンション売却までの流れと、早く売却を成立させるためのポイントをご紹介しました。
所有のマンションを適正価格で、またなるべく早く売るには
- 信頼できる不動産仲介の担当者を見つけ、信頼関係を構成する
- 相場を知り適正な販売価格を設定する
- 売却状況が良くないときは段階的に値下げをする
- 売却に向けて部屋の清掃、購入希望者への対応など丁寧に対応する
- 売れない焦りより、値下げ交渉は妥協せず担当者に相談をする
以上のことが重要になります。
マンションの売却をお考えの際、この記事がお力添えになれば幸いです。
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