外部専門家？顧問？理事長にも？マンション管理士とは何者なのか
分譲マンションの管理組合運営における悩みというのは、たくさんの方々が様々な形で抱えていることを、最近痛切に感じます。
区分所有者様からの直接のお悩みはもちろん、管理会社の悩みもあれば、区分所有者に近しい知人などからご相談をいただくこともあります。
マンション管理士のもつ性格や展望も含めて、「どんな時にマンション管理士が活躍できるのか」をテーマにいくつか記事にしていきたいと思います。
実は、マンション管理士がどんな場面で活躍できて、何を得意としているのか、ということを即答できないマンション管理士もいます。
実務に携わっているマンション管理士がまだまだ少ないという現状もあるため、この記事は
「実際にマンション管理士に管理組合の運営上の悩みを相談したい」
とお考えの方はもちろん、
- マンション管理士に興味があって、試験を受験するか考えている
- マンション管理士資格は取得したが、何ができるのかがわからない
- そもそもマンション管理士とは何者なのか知りたい
という方々にとっても、マンション管理士とはどんな存在なのか？何をしてくれるのか？といった疑問にわかりやすくお答えしていきます。
Contents
そもそもマンション管理士とはどんな存在？
私は、マンション管理士というものについて、マンションにおける
・建築物としてのマンション（ハード面）
・マンションの区分所有者や居住者（ソフト面）
という2分野を専門とする存在だと考えています。
（ハード面・ソフト面というのは、パソコンなどのコンピュータにおけるハードウェア・ソフトウェアになぞらえた表現です。）
ちなみにこれはあくまで私見ですが、現在のマンション管理士には、弁護士や建築士のように、
「ここが自分の独壇場だ！」
と言い切れる明確な分野を見出せている（職域・職能を定義できている）マンション管理士は、かなり少ないのではないか、と感じています。
※実際に私が大阪でマンション管理士として活動する中で肌で感じていることです。
しかし、実はこの「はっきり職域を定義できていない」というのは、マンション管理士にとって大切なことでもあります。
たとえば、建築士や弁護士が、マンション管理組合の運営における相談先としては以下のような性格を持っているとします。
| 建築士（ハード） | 弁護士（ソフト） |
|
|
つまり、建築士・弁護士の方々には、得意とする面・不得意とする面がそれぞれにあります。
そして、建築士・弁護士の方々があまり専門としない分野を補完できるのが、マンション管理士だということになります。
ただし、マンション管理士は、自分で率先して大規模修繕工事の設計をするとか、住人トラブルで弁護士のように法的手段をとるようなことはしません。
マンション管理士だからといって、マンションのすべてにおいて強力な権限を持っているわけでもありません。
もちろん、マンション管理士によってハード面が強いのか、ソフト面が強いのか、という個性はありますし、建築士や弁護士資格を合わせもつマンション管理士も存在します。
とはいえ、あくまで
「マンション管理士とは一体何者なのか？」
という質問に対して回答するのであれば、マンション管理士の職域を本来業務としてしっかり自負しておく必要があります。
マンション管理士とは、マンション管理組合をサポートする存在である
マンション管理士の職域を端的に表現するならば、
「マンション管理組合の運営をサポート・コンサルティングすること」
です。
たとえば、
- 大規模修繕をどの設計事務所や施工会社に依頼するべきか？
- 管理を委託するマンション管理会社はどこにすべきか？
など、管理組合として合議して進めていくべき課題について、第三者としてサポート・コンサルティングするのがマンション管理士の仕事です。
そして、あくまで管理組合の味方という立場で、管理組合に不利益な契約などが行われないようにしっかりと監視します。
マンション管理士は、管理組合の相談を受けて実際にどう活躍できるのか？
以下は、よくマンション管理士の元に寄せられる代表的な相談です。
「築数十年のマンションを分譲時より区分所有しています。
私の管理組合では、区分所有者が2年周期の輪番で理事などの役員を交代する決まりになっています。
これまでは数名が積極的に理事や監事などの役員を継続してくれていたこともあり、
”管理組合の運営は、やる気のある人たちに任せておけば安心だ”
という気持ちでいました。
しかし、徐々に住人の高齢化が進み、今は
”理事や役員をやりたくても体力的に無理だ”
という方が大半です。
もちろん、途中から区分所有者となった若い世代の方もいますが、それも
”仕事が忙しいから到底管理組合の役員などできない”
の一点張り。
どこの分譲マンションでも、役員の成り手不足が問題になっていると聞きますが、外部のマンション管理士や弁護士に依頼すれば、理事や監事になってもらえると知りました。
しかし、そもそも誰に何を頼むべきか、頼むにはどうすればよいのか、と言ったことがまったくわかりません。」
上記のお悩みを読むにつけて、ご自身のところも「同じ状況にあるな…。」という気持ちをお持ちになった方もおられるはずです。
実際にはどんな風にマンション管理士や弁護士などの専門家が管理組合をサポートできるのか、気になっているという方も多いと聞きます。
その方法は、大きく分けて以下の2つです。
①顧問などのアドバイザーとして管理組合運営の支援を受ける
②理事長や監事などの役員に就任して、一緒に管理組合を運営する
という2通りの道です。 順番に解説していきます。
①顧問などのアドバイザーとして管理組合運営の支援を受ける
1つ目は、マンション管理士を顧問とし、理事会・その他会議へ参加させ、様々な意見などをもらう方法です。
もちろん、いきなり顧問契約とまでは行かずとも、単発（スポット）で相談業務や理事会参加などを行うことも可能です。
ただし、理事会よりも理事会に至るまでの打合せなどに参加しておくほうが有意義な場合もあります。
その他委員会と理事会には両方参加しておかないと、管理組合の全貌がつかめるまでに時間がかかりかねません。
そのため、私個人としては顧問契約を強くおすすめしています。
ちなみに、マンション管理士が顧問として理事会に参加するとしても、それはあくまで外部からのアドバイザーとしての立場です。
理事会における議決権はありませんし、アドバイザーの役目として
「この案件はこうしなさい！」
という強制力ももちろん持ちません。
この場合のマンション管理士は、あくまで、区分所有者の皆様で構成される理事会において、誤った方向に理事会や管理組合が進まないようサポートする、水先案内人のようなものです。
②理事長や監事などの役員に就任して、一緒に管理組合を運営する
2つ目は、マンション管理士が、理事や理事長などの役員として理事会に参加し、自らも主体的に理事会・管理組合を動かしていく方法です。
標準管理規約においては、区分所有者のみが理事や理事長などの役員に就任できる形であるため、この方法を取るには多くの場合においては管理規約の改正を伴います。
ここで大切なのは、顧問はあくまで管理組合の外側からサポートする存在に止まっているという点です。
しかし役員に就任すれば、管理組合の内側から、よりしっかりとしたサポートを行えるようになります。
もちろんマンション管理士が外部から理事に就任した際、理事会で議決権を付与すべきかどうかは、理事会の規模などにより総合的に判断すべきです。
ただ、議決権の有無はともかく、理事長や副理事長の役に就くとなると、やはりそれ相応の責任がマンション管理士に課せられることになります。
理事長・副理事長に就任したからといって、理事会においては過半数の決議が基本である点は変わりません。
しかし、決議事項の遂行や緊急時の対応などではやはり理事長・副理事長の権限は他の理事に比べて強いことが通常です。
したがって、まずは
①顧問などのアドバイザーとして管理組合運営の支援
を受けて、信頼関係が構築されたあと、
②理事長や監事などの役員に就任して、一緒に管理組合を運営する
という風に、段階を踏んでマンション管理士を活用していくことがおすすめになります。
マンション管理士の今後はどうなる？
分譲マンションの開発・分譲が進み始めてから時は流れて、築年数が30年～50年というマンションも珍しくなくなってきました。
新規に分譲された当初は30代の働き盛りばかりの区分所有者ばかりでも、30年も経過すれば現役を引退した区分所有者が多くなってくるのは当然のことです。
先述のご相談のように、管理組合の運営に意欲的だった方々も、数年や数十年といった単位でいつまでも意欲的に管理に取り組むことが難しいのは自明の理です。
そもそも、管理組合の役員として理事会や運営に積極に参加するということは、なかなかにハードルの高いものです。
それもそのはず、区分所有者はたまたまその分譲マンションを買っただけで、サラリーマン、自営業、医師などの様々な職業についており、管理組合の運営に関する専門的な知識がないという状態が普通だからです。
そして、基本的に管理会社に管理業務をできる限り委託する。
管理会社が分譲当初に制定した管理規約に従って、管理費・修繕積立金を支払い、大規模修繕を数度経験する。
しかし、いわゆる管理組合が「管理会社に搾取されている問題」近年よく取り沙汰されるようになって、ふと気づくわけです。
（取り立てて搾取はされていないとしても、）管理会社に頼りきりで、一部のやる気あふれる理事のみなさんに任せきりだったことに。
そうして輪番制でなんとか走り続けてきた理事会について冷静に考えたとき、
・理事長や理事会どころか、誰も理事になりたがらない
・しかし誰かがやらないわけにはいかない
という事実が重くのしかかります。
※理事会を組織せずに1人の管理者を定めるとか、根本的な在り方を変えることも可能ではありますが、管理規約の改正作業が前提として必要になってきますので、またこれも専門家の意見を取り入れずにやっていくことは難しいでしょう。
マンション管理士の活躍機会は増えつつある
平成28年に標準管理規約が改正され、「新たに外部専門家をしっかり活用していこう」という流れが明確に国の意向として取り入れられています。
これまでも外部専門家を活用していこうという流れはありました（そもそもマンション管理士という専門家の資格を創設していることからも明らかです）が、これからは明確に外部専門家が管理者や理事長として、管理組合の運営を主導する立場に就くという意味合いになります。
これを「第三者管理」といいます。
ただし、あくまでマンション管理士でなければ第三者管理ができないという意味にはなり得ません。
逆に言うと、相変わらず誰でも第三者管理を行うことができます。
何度か述べていますが、マンション管理士でなくとも、弁護士や建築士でも可能ですし、そもそも何の資格も無くともできてしまうというのが現状です。
※もちろん、規約や細則で特定の資格を持つ専門家のみを受け入れることになっている場合には従う必要があります。
しかし、近年は管理組合の役員様方にもマンション管理士という資格が認知されてきていることを肌で感じています。
加えて、管理状況の調査・報告などにおいてマンション管理士を積極登用するような法改正への取り組みがなされているとも聞きます。
高経年のマンションが増えるにつれて、マンション管理士の地位も高まってきていると言っても過言ではありません。
これはマンション管理士という資格が創設された狙いに合致しているとも考えられます。
今後、私も含め、多数のマンション管理士が活躍する機会がこのまま増えていけば幸いです。
まとめ
マンション管理士は、分譲マンションの管理組合をサポートする存在です。
具体的には、主に
①顧問などのアドバイザーとして管理組合運営の支援を受ける
②理事長や監事などの役員に就任して、一緒に管理組合を運営する
という方法でマンション管理士は管理組合に活用されています。
マンション管理士資格の創設時は知名度が低く、なかなか苦戦していましたが、外部専門家を積極的に活用する流れが近年は顕著にみられるようになりました。
マンション管理士の職域は非常に多岐にわたるため、ひとつひとつを細かく説明していくことは困難ですが、機会を見つけてまた詳しく紹介していきたいと考えています。
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