転用？放棄？農地を相続する際に気を付けたいこと
不動産を相続する場合、中には被相続人が持っていた「農地」を相続することもあります。
ただし、農地は農地法によって勝手に取引をすることや、他の用途に転用することが禁止されている土地であるため、なんとなく相続した後の処理に困っているという方も珍しくありません。
農地の相続に際したとき、どんな手続きが必要なのか、そしてその農地を転用して農地以外のことに使えるのかということについて解説していきます。
農地を相続したら
農地とは、耕作を目的として利用される土地のことで「農地法」という法律によって、自由に売買取引することが禁じられている土地です。
これは農地が勝手に取引され、別の用途に転用されてしまったとしたら、日本国内における農業生産が立ち行かなくなるためです。
しかし、そんな農地でも所有者が亡くなれば相続財産になりますので、所有権が移転することは避けようがありません。
それでは、農地の相続が発生した際には、どんな手続きが必要になるか、詳しく見ていきましょう。
農業委員会へ相続を「届出」
本来、農地を売買する際には、市区町村に設けられた「農業委員会」の許可を得る必要があります。
なぜ売買したいのか、どんな人に売買するのか、といったことなどをまとめて申請し、許可を得られなければ売買することができません。
しかし、相続の場合はそのような申請手続きは必要なく、ただ単に届出るだけで良いとされます。
申請は、審査を求めるものですが、届出の場合は基本的に不備がなければ審査なく受理されるという点で違いがあります。
※単純に、「相続したことをお知らせします」だけで済むというイメージです。
ただし、相続はその開始（被相続人の死亡）から10カ月以内に手続きを完了させることが基本であると民法で定められています。農地相続の届出もこの10カ月以内に行わなければ、10万円の過料を徴収されることもありますので、よく注意しましょう。
用途を変更(農地転用)する場合は「許可」が必要
相続すること自体は届出だけで済むとしても、その農地を別の用途に転用する際には、相続人であっても農地転用手続きを正式に行わなければなりません。
実際に農地として利用されている土地はもちろん、すでに農地としての利用をやめていて、実態としては荒れ地や資材置き場になっているとしても、農業委員会が農地であると把握している土地については、農地転用手続きが必要になります。
農地転用については細かくルールや手続きが定められており、農地が所在する地域や農地本体の広さなど、様々な要素を加味して農地転用について審査されます。
実際には、現況が農地でないとか、農地として利用していくことが明らかに難しいという場合には、何とか許可が下りるという事例が多いため、行政書士や不動産業者に相談してみることをおすすめします。
相続放棄
農地を相続したという届出だけであれば、それほど多大な手間がかかるものではありません。
ただし、農地転用がどうしても難しいとか、管理の手間が煩わしいという場合には、相続を放棄することもひとつの手です。一度相続してしまった土地は、相続を取り消したり、好き勝手なタイミングで放棄することもできません。
※相続放棄したとしても、「次の管理者が見つかるまでは最低限の管理はしなければならない」と法律で定められているため、放棄したからといって管理者責任から完全に逃れることができないという点には注意が必要です。
また、相続放棄は、「農地は放棄するけど他の不動産は欲しい」というように都合よく放棄できるものではなく、基本的にプラスの相続財産も含めてすべて放棄することになる点にも注意が必要です。
売却先を探しながら管理することも有効
近年、都会での暮らしではなく、いわゆる「田舎暮らし」をしたいと願い、農地を求める人が増えつつあります。
特に2019年末より猛威を振るい始めた新型コロナウイルスの影響で、リモートワークが増えたことから、密な都会を離れて田舎で暮らしたいという意見もよく耳にします。
つまり、相続した本人にとってはあまり利用価値がなく、魅力がない農地であっても、需要は着実に高まりつつあるといえます。
若い世代であれば、インターネットを通じて農地を探しているという方も多いため、売却を前提として相続してしまうという方法もおすすめです。
特に、農地を農地として利用するのであれば農地転用ではありませんし、農業委員会の許可も下りやすいと言えます。
売却先を募集し、見つかるまでは最低限の管理だけしておくという手があることも意識しながら、一度不動産業者に相談してみてはいかがでしょうか。
まとめ
相続が発生した際、農地の処理に困っているという相談を頂戴するケースは頻繁にあります。加えてその相続農地が先祖代々の土地であることも多いため、遺族の間でいさかいが発生してしまうケースも多々ありました。
しかし、農地を相続したからといって、自分自身が田舎で農業を営まなければいけないわけではありません。
まずは農地法などの農地に関する正しい知識を持ち、農地転用するべきか、売却先を探すかということなどを多角的に考えることをおすすめします。
また、一度相続してしまった農地を好きに放棄することも当然ながら不可能です。売却できそうな余地があるか、一度不動産業者に相談してみるということもおすすめします。
著者プロフィール
この著者の最新記事
マンション管理2020.11.27外部専門家？顧問？理事長にも？マンション管理士とは何者なのか 
不動産売買2020.11.18転用？放棄？農地を相続する際に気を付けたいこと
不動産売買2020.11.17宅建?宅建士?不動産業界基礎の基礎、「宅建」という言葉を大解説！
資産管理2020.11.16相続が発生したら、相談すべきは不動産屋？弁護士？その真実とは
不動産・資産管理に関するお悩みは、㈱Next Innovationへ！
仲介や管理など、最適な形をご提案いたします。
また、当社では、不動産はあくまで「きっかけ」だと考えています。
たとえば、マンション管理には専門的な目線によるコンサルティングが必要不可欠です。
テナントを借りて店舗を営業するならば、WEBマーケティングも必須です。
不動産にまつわる、お客様のベストパートナーとして、当社を関わらさせてください。
